Immobilier commercial et environnement – Points à considérer avant de faire des affaires dans le secteur du cannabis

La légalisation du cannabis fait les manchettes depuis que le premier ministre Justin Trudeau a inclus cette mesure dans son programme électoral de 2015. Des détails sur la réglementation de la production, de la vente et de la consommation de cannabis ont été dévoilés dans le projet de loi C-45, la Loi sur le cannabis (le « projet de loi »), récemment déposé par le gouvernement fédéral (pour plus d’information, consultez notre Bulletin Blakes d’avril 2017 intitulé Le gouvernement fédéral dépose son projet de loi sur le cannabis). Toutefois, le projet de loi ne fournit pas toutes les réponses en prévoyant que les provinces, les territoires et les municipalités pourront imposer, en vertu de leurs pouvoirs, des restrictions additionnelles à l’égard de la production, de la vente et de la consommation de cannabis.

À l’heure actuelle, on a peu de détails sur la direction que les provinces, les territoires et les municipalités au pays entendent prendre quant à la légalisation du cannabis; nous savons toutefois que cela entraînera des répercussions majeures sur le secteur de l’immobilier commercial, en ce qui a trait notamment aux relations locateurs et locataires, aux enjeux environnementaux et aux questions d’ordre municipal.

RELATIONS LOCATEURS ET LOCATAIRES DU SECTEUR COMMERCIAL

Il est important d’y songer sérieusement avant de louer des locaux destinés à la production, à la distribution ou à la vente de cannabis, surtout lorsqu’il s’agit d’immeubles commerciaux multilocataires. Les locataires de l’industrie du cannabis ne devraient pas être soumis à des normes plus rigoureuses que d’autres locataires, il leur incombera donc de corriger toute situation faisant l’objet d’une plainte raisonnable et justifiable de tiers à leur endroit (mais pas forcément de celles qui sont déraisonnables ou sans fondement). Un locataire qui prévoit exercer des activités de production, de distribution ou de vente au détail de cannabis à partir de son local doit à tout le moins s’assurer que son bail ne confère pas au locateur des droits automatiques ou absolus de résiliation en cas de plainte d’un locataire voisin concernant des odeurs, de la fumée ou d’autres problèmes liés aux activités commerciales du locataire. Le locateur et le locataire doivent plutôt s’assurer que le bail prévoit un mécanisme réaliste et raisonnable permettant de résoudre ces problèmes. Les baux de certains locataires clés peuvent comporter des restrictions concernant le cannabis, les locateurs doivent donc vérifier que ces restrictions ne les empêchent pas de louer leurs locaux à des entreprises liées au cannabis.

Les locateurs doivent également s’assurer que leurs polices d’assurance ne seront pas annulées s’ils louent un espace à une entreprise liée au cannabis. De plus, les baux doivent indiquer expressément qui devra assumer les hausses de primes d’assurance du locateur qui découlerait des activités du locataire.

Les locaux sont-ils suffisamment sécuritaires? Des mesures de protection potentiellement très coûteuses devront absolument être prises à l’égard du cannabis. Les parties à un bail devront examiner les mesures à prendre et désigner clairement le responsable de la protection et de la sécurité de l’immeuble et de toute amélioration qui s’y rattache. L’installation de cloisons du plancher au plafond et de grillages d’acier sous les poutres structurales peut notamment être requise afin de sécuriser l’espace entre les murs mitoyens intérieurs.

Finalement, toujours en vue de répartir les coûts et les risques, les locateurs et les locataires devront déterminer qui assumera la responsabilité des améliorations aux immeubles afin qu’ils respectent les normes applicables de sécurité incendie et des installations électriques, de contrôle de l’humidité et de la condensation, de gestion des déchets et de ventilation. À cet égard, si des améliorations sont apportées aux locaux, il faudra déterminer à qui elles appartiennent et qui sera responsable de leur retrait à la fin du bail.

ENJEUX ENVIRONNEMENTAUX

Utilisation de l’eau

La culture du cannabis nécessite d’énormes quantités d’eau et lorsqu’il est produit à l’intérieur, les aqueducs municipaux sont largement utilisés et les eaux usées en découlant contiennent souvent une forte concentration d’éléments nutritifs et de pesticides. De plus, des études sur la culture extérieure du cannabis en Californie démontrent qu’elle peut être néfaste pour l’environnement, et on y affirme qu’en raison de ses besoins en eau elle aurait causé l’assèchement de cours d’eau et des dommages aux habitats de poissons de la Californie. Ainsi, qu’il s’agisse de la culture intérieure ou extérieure du cannabis, l’octroi de permis d’utilisation de l’eau aux producteurs et la gestion des eaux usées seront des enjeux importants pour les gouvernements provinciaux, en particulier à une époque où la consommation d’eau est devenue un sujet hautement controversé comme c’est le cas en Ontario.

Herbicides et pesticides

L’industrie du cannabis médical a dû répondre à des questions liées à la réglementation des pesticides après que des tests effectués sur des produits de cannabis à des fins médicales ont permis de détecter l’usage d’un produit antiparasitaire non autorisé. L’utilisation d’herbicides et de pesticides demeurera un enjeu important que soulèvera la production de cannabis à des fins récréatives. À l’heure actuelle, l’utilisation de 17 pesticides homologués est approuvée pour la culture intérieure du cannabis à des fins commerciales par l’Agence de réglementation de la lutte antiparasitaire. Si la production extérieure de cannabis est autorisée, cette liste devra être réévaluée et les producteurs devront se conformer à tout changement réglementaire.

QUESTIONS D’ORDRE MUNICIPAL

Les municipalités n’ont pas le pouvoir de réglementer la production, l’entreposage, la vente et la distribution de cannabis à usage médical et non médical, mais elles peuvent imposer des règles sur l’emplacement des entreprises liées au cannabis.

Il faut prendre en considération les dispositions de tout bail relatives à l’usage autorisé de lieux destinés à une entreprise liée au cannabis, mais également les aspects de tout ce qui est du ressort de la municipalité. Par exemple, l’exploitation de l’entreprise est-elle autorisée par rapport à l’aménagement du territoire? Le règlement de zonage permet-il l’usage des lieux à cette fin? Les règles seront différentes d’une municipalité à l’autre, et certaines municipalités pourraient réglementer les entreprises dont les activités sont directement liées au cannabis (par exemple, les villes de Vancouver et de Victoria régissent les entreprises qui plaident en faveur du cannabis à des fins médicales). Si autorisé, de quelles restrictions et règles cet usage fait-il l’objet? Le zonage actuel permettrait-il d’agrandir ou de transformer l’entreprise en fonction d’un plan d’affaires donné? Si l’usage n’est pas autorisé, ou si les restrictions et les règles qui y sont associées ne sont pas favorables au plan d’affaires, une demande de rezonage ou de modification mineure serait-elle accueillie, et à quel moment devrait-elle être soumise? Quel est le contexte politique de cette municipalité? Quelle semble être l’opinion publique à cet égard dans le quartier?

CONCLUSION

Le système de légalisation du cannabis annoncé récemment devrait être mis en place d’ici la fin de juin 2018. À mesure que le processus législatif poursuit son cheminement, il sera intéressant de voir les mesures qui seront prises par chacun des paliers de gouvernement, et les préoccupations et les objections qu’exposeront les électeurs et les groupes de lobbying de l’immobilier commercial aux élus. Même si la légalisation du cannabis semble susciter davantage de questions que de réponses à l’heure actuelle, les locateurs, les locataires et les autres intervenants du secteur de l’immobilier commercial devraient commencer à s’y préparer afin de ne pas être pris au dépourvu et d’être en mesure de surmonter les défis et les difficultés uniques qu’elle présente et de s’y adapter.

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Charles Kazaz                        514-982-4002
Joseph Grignano                    416-863-4025
Jonathan Kahn                        416-863-3868
Tara Piurko                             416-863-4176

ou un autre membre de nos groupes Immobilier commercial ou Environnement.

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