La perpétuité équivaut à 40 ans : un tribunal de l’Ontario établit une limite aux clauses restrictives s’appliquant aux biens immeubles

La Cour supérieure de justice de l’Ontario (la « Cour ») a rendu une décision faisant jurisprudence selon laquelle les clauses restrictives enregistrées sur le titre des biens immeubles en Ontario et dont l’application est précisée comme étant à perpétuité ne pourront plus désormais s’appliquer indéfiniment. Aux termes de cette décision dans l’affaire Andrews v. Rago (l’« affaire Andrews »), la Cour a établi que les clauses restrictives enregistrées sur le titre des biens immeubles en Ontario sont réputées expirées 40 ans après leur enregistrement, et ce, de la même manière que le serait une clause restrictive enregistrée dans des circonstances similaires, mais sans date d’expiration précise.

Cette affaire, qui est née d’un différend entre voisins, a abouti à une décision ayant des répercussions importantes et immédiates sur tous les propriétaires de biens immeubles dont le titre comporte des clauses restrictives qui sont censées exister à perpétuité.

Les acheteurs et les vendeurs de biens immeubles dont le titre comporte des telles clauses doivent désormais faire preuve de vigilance si l’application de ces clauses est précisée comme étant à perpétuité : il y aura expiration de ces clauses, si ce n’est pas déjà fait, à moins qu’elles ne soient mises à jour pour préciser une date d’expiration ultérieure. Les propriétaires de biens immeubles souhaitant enregistrer une nouvelle clause restrictive sur le titre devraient établir une période d’application définie afin d’éviter que cette clause soit réputée expirée à l’avenir.

CONTEXTE

La demanderesse et les défendeurs dans l’affaire Andrews sont propriétaires de parcelles contiguës dont les numéros civiques sont n99 et n97, respectivement. En 1966, dans le cadre d’une demande de modification de zonage, le titulaire précédent du titre de la parcelle au n97 (le « n97 ») devait céder une bande de terrain d’environ un mètre au titulaire précédent du titre de la parcelle au n99 (le « n99 »), bande de terrain qui faisait l’objet de clauses restrictives en faveur du propriétaire du n97. Ces clauses interdisaient au propriétaire du n99 de modifier ou d’enlever des structures ou de la végétation sur la bande susmentionnée. De plus, ces clauses établissaient un droit de passage pour les propriétaires du n97 et interdisaient aux propriétaires du n99 de nuire au droit de passage des propriétaires du n97 en bloquant ou en entravant de quelque autre manière celui‑ci. La cession de cette bande d’un mètre a été faite au moyen de l’attribution d’un titre de pleine propriété sur le terrain au propriétaire du n99 à l’époque, à ses héritiers et à ses ayants droit, et à son usage exclusif à perpétuité (soulignement ajouté). En 1967, cette parcelle a été inscrite au registre en vertu de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers. Le titre enregistré comportait des précisions explicites sur le droit de passage et les clauses restrictives.

Dans les années subséquentes, un différend est survenu entre la demanderesse et les défendeurs. En 2009 ou en 2010, la demanderesse, propriétaire du n99, a effectué des travaux qui ont perturbé le chemin de béton existant entre les deux parcelles. En réponse à cette perturbation, les défendeurs, propriétaires du n97, ont installé une bordure et une allée piétonnière en béton le long de la bande d’un mètre couvrant la partie de la parcelle de la demanderesse visée par les clauses restrictives et le droit de passage. La demanderesse s’est élevée contre le fait que les défendeurs traitaient la bande d’un mètre cédée au propriétaire du n99 en 1967 comme s’il s’agissait de leur bien. La demanderesse ne contestait pas l’existence du droit de passage. Cependant, elle était d’avis que les clauses restrictives enregistrées en 1967 avaient expiré, et que les installations des défendeurs sur la bande d’un mètre constituaient une intrusion sur le bien-fonds au n99.

En 2018, la demanderesse a déposé une demande auprès du registrateur pour faire radier les clauses restrictives du titre de son bien au n99 en vertu du paragraphe 119(9) de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers, lequel établit qu’une clause restrictive sera réputée expirée 40 ans après son inscription s’il n’y a aucune mention de durée ou de terme. Étant donné que 40 ans s’étaient écoulés depuis l’inscription initiale des clauses restrictives en 1967, le registrateur a approuvé la demande et a radié ces clauses du titre du n99.

Après que les clauses restrictives ont été radiées du titre du n99, la demanderesse a demandé à la Cour d’émettre une ordonnance enjoignant aux défendeurs de retirer tout empiétement sur son bien au n99, et de clarifier que le droit d’entrée et de sortie constituait le seul grèvement sur le bien de la demanderesse au n99. Les défendeurs ont à leur tour demandé à la Cour d’ordonner au registrateur de rétablir les clauses restrictives enregistrées sur le titre au n99, en faisant valoir que ces clauses avaient été indûment radiées. Selon eux, la présence du terme forever (soit « à perpétuité ») dans la cession initiale suffisait pour préciser une durée et permettait ainsi d’éviter l’application du paragraphe 119(9) de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers.

DÉCISION

L’affaire Andrews jette de nouvelles bases : il s’agit de la première fois qu’un tribunal ontarien est appelé à interpréter le paragraphe 119(9) de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers. En se penchant sur le sens du terme « expirer » au paragraphe 119(9), la Cour a déterminé que ce terme signifie la fin d’un droit ou d’une obligation par le passage du temps. Par conséquent, le paragraphe 119(9) s’applique dûment si aucun délai ou terme précis n’est indiqué dans la cession pour établir une date d’expiration de l’engagement, ce qui était le cas pour les clauses restrictives dans cette affaire. La Cour a rejeté l’argument des défendeurs selon lequel l’utilisation du terme forever dans la cession d’origine représentait une durée ou un terme applicable aux fins du paragraphe 119(9). Elle a déterminé plutôt que l’utilisation de ce terme avait pour intention une application perpétuelle, ce qui, par définition, ne pouvait préciser une date d’expiration pour les clauses restrictives. Celles-ci ont donc été réputées expirées en 2006 en vertu du paragraphe 119(9), soit 40 ans après la cession initiale. La Cour a accueilli la demande, enjoignant aux défendeurs de retirer tous les empiétements sur la propriété de la demanderesse au n99. La Cour a également confirmé que le seul grèvement qui existait sur la propriété de la demanderesse était le droit d’entrée et de sortie dont les défendeurs pouvaient se prévaloir, et ce, sur la bande visée par la cession initiale.

RÉPERCUSSIONS

Cette décision a d’importantes et d’immédiates répercussions pratiques. Elle touche effectivement toute partie bénéficiant d’une condition, d’une restriction ou d’un engagement enregistré sur le titre d’un bien-fonds en Ontario, ou toute partie liée par une telle condition, une telle restriction ou un tel engagement, dont le délai d’expiration n’est pas fixé. Ceci comprend notamment les clauses qui, par l’utilisation de termes tels que « perpétuellement », « à jamais » et « indéfiniment », sont destinées à exister en permanence. Les clauses sans date d’expiration précise peuvent maintenant être présumées expirées si elles ont été enregistrées sur le titre il y a plus de 40 ans. Les propriétaires envisageant un nouvel enregistrement de clauses restrictives, ainsi que les parties à une transaction concernant un bien-fonds assujetti à des clauses restrictives enregistrées, ont avantage à prendre connaissance des nouvelles limites temporelles qu’impose cette décision.

Les parties souhaitant grever un bien-fonds d’un engagement à long terme pourraient envisager la solution de contournement possible qui suit : l’établissement d’une période d’application définie de cet engagement au moment de l’enregistrement initial. Même l’établissement d’une date d’expiration lointaine permettrait d’éviter l’application du chapitre 119(9). Dans sa décision, la Cour ne s’est pas penchée sur la validité d’établir de longs délais pour des clauses restrictives enregistrées, et elle n’a imposé aucune restriction sur l’établissement de tels délais. De plus, nous n’avons connaissance d’aucune jurisprudence en Ontario qui invalide une clause restrictive de longue durée et à terme fixe (par exemple, 999 ans) uniquement au motif du terme établi pour l’application de cette clause. Cependant, nous n’avons connaissance d’aucune jurisprudence en Ontario qui, à l’inverse, valide le terme d’une clause restrictive de longue durée et à terme fixe.

Or, les tribunaux se sont montrés disposés dans le passé à invalider certaines clauses restrictives pour des raisons prévues par la loi ou des raisons d’intérêt public, ce qui pourrait possiblement être le cas pour les clauses restrictives de longue durée et à terme fixe. L’article 61 de la Loi sur les actes translatifs de propriété et le droit des biens de l’Ontario prévoit la modification ou l’extinction d’une clause restrictive lorsque celle-ci est échue, ou à tel point inappropriée qu’elle soit sans valeur, ou dans des circonstances où son application serait de toute évidence vexatoire. Par conséquent, il serait possible pour un tribunal d’annuler ultérieurement une clause restrictive de longue durée et à terme fixe si, par exemple, l’utilisation du bien-fonds a changé à un point tel que la clause restrictive enregistrée sur le titre ne répond plus à son objectif initial. Les tribunaux jouissent également d’un large pouvoir discrétionnaire pour invalider les engagements et autres conditions pour des raisons d’intérêt public dans la mesure où de tels engagements et de telles conditions constituent une entrave inacceptable au commerce. De plus, l’article 22 de la Loi sur les actes translatifs de propriété et le droit des biens annule les engagements postérieurs au 24 mars 1950 qui restreignent la jouissance d’un bien-fonds en raison de la race, de la religion, de la couleur, de la nationalité, de l’ascendance ou du lieu d’origine.

CONCLUSION

Les propriétaires souhaitant restreindre la jouissance d’un bien-fonds à perpétuité au moyen de clauses restrictives pourraient constater que les tribunaux ne sont pas très réceptifs à une telle intention. Une partie souhaitant imposer une clause restrictive assortie d’un délai de plus de 40 ans aurait tout intérêt à préciser une date d’expiration pour cette clause. Une telle partie devrait également garder à l’esprit la possibilité que l’établissement d’une clause restrictive de longue durée et à durée indéterminée, sans aucun lien entre le délai et le but de l’engagement, pourrait faire l’objet de contestations judiciaires plus tard. Cependant, nous n’avons connaissance d’aucune telle contestation ayant été couronnée de succès à ce jour.

De plus, les parties effectuant des vérifications diligentes à l’égard de biens immeubles devraient garder à l’esprit le délai d’expiration présumé de 40 ans pour les clauses restrictives perpétuelles. Si une clause restrictive enregistrée sur le titre d’origine d’un bien immeuble constitue pour ce dernier un avantage ou un inconvénient, les parties peuvent, selon le cas, demander l’annulation de cette clause ou l’enregistrer de nouveau, si plus de 40 ans se sont écoulés depuis l’enregistrement initial.

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